LIBOR, някога най-важното число на финансовите пазари, ще изчезне от историята след юни 2023 г. и вече няма да се използва за определяне на цената на заемите.

От 2022 г. насам много ипотечни кредитори по заеми с променлива лихва са обвързани с индекс – SOFR.

Как SOFR влияе върху плаващите лихвени проценти по кредитите? Защо SOFR трябва да се използва вместо LIBOR?

В тази статия ще обясним какво точно представлява SOFR и кои са основните области, които трябва да се вземат предвид при изчисляването на променливи лихвени проценти.

 

Ипотечни кредити с променлива лихва (ARM)

Предвид настоящите високи лихвени проценти, много хора избират заеми с променлива лихва, известни още като ARM (Adjustable-Rate Mortgages - ипотеки с променлива лихва).

Терминът „регулируем“ означава, че лихвеният процент се променя през годините на погасяване на заема: За първите няколко години се договаря фиксиран лихвен процент, докато за останалите години лихвеният процент се пренастройва на редовни интервали (обикновено на всеки шест месеца или година).

Например, 5/1 ARM означава, че лихвеният процент е фиксиран за първите 5 години от погасяването и се променя всяка година след това.

По време на плаващата фаза обаче корекцията на лихвения процент също е ограничена (таван), например 5/1 ARM обикновено е последвано от трицифреното число 2/1/5.

·Числото 2 се отнася до първоначалния таван за корекцията на лихвата (първоначален таван за корекция). Ако първоначалният ви лихвен процент за първите 5 години е 6%, таванът през шестата година не може да надвишава 6% + 2% = 8%.

·1 се отнася до горната граница за всяка корекция на лихвения процент, с изключение на първата (горна граница за последващи корекции), т.е. максимум 1% за всяка корекция на лихвения процент, считано от 7-мата година.

·Числото 5 се отнася до горната граница за корекции на лихвения процент през целия срок на заема (лимит на корекциите за целия срок на заема), т.е. лихвеният процент не може да надвишава 6% + 5% = 11% за 30 години.

Тъй като изчисленията на променливия лихвен процент (ARM) са сложни, кредитополучателите, които не са запознати с ARM, често са склонни да изпадат в затруднено положение! Ето защо е много важно кредитополучателите да разберат как да изчислят променливия лихвен процент.

 

Кои са основните области на безпокойство при изчисляването на плаващия лихвен процент в SOFR?

За ARM 5/1, фиксираният лихвен процент за първите 5 години се нарича начален лихвен процент, а лихвеният процент, започващ от 6-тата година, е напълно индексираният лихвен процент, който се изчислява като индекс + марж, където маржът е фиксиран, а индексът обикновено е 30-дневната средна SOFR.

С марж от 3% и текущ 30-дневен среден SOFR от 4,06%, лихвеният процент през 6-тата година би бил 7,06%.

Какво точно представлява този индекс SOFR? Нека започнем с това как се появяват заемите с променлива лихва.

В Лондон през 60-те години на миналия век, когато инфлацията се покачваше стремглаво, никоя банка не беше склонна да отпуска дългосрочни заеми с фиксирани лихвени проценти, защото се намираше в разгара на нарастваща инфлация и имаше значителен риск от покачване на лихвените проценти.

За да решат този проблем, банките създадоха заеми с променлива лихва (ARMs).

На всяка дата на преизчисляване, отделните членове на синдиката сумират съответните си разходи по заеми като отправна точка за лихвения процент, коригирайки начисления лихвен процент, за да отрази цената на средствата.

А референтният процент за този нулиран лихвен процент е LIBOR (Лондонски междубанков лихвен процент), за който често чувате – индексът, който е бил многократно използван в миналото при изчисляване на променливи лихвени проценти.

До 2008 г., по време на финансовата криза, някои банки не бяха склонни да предлагат по-високи лихвени проценти по кредитите, за да прикрият собствената си криза с финансирането.

Това разкри основните слабости на LIBOR: LIBOR беше широко критикуван за това, че няма реална транзакционна основа и е лесно манипулируем. Оттогава търсенето на заеми между банките рязко спадна.

В отговор на риска от изчезване на LIBOR, Федералният резерв сформира Комитета по алтернативни референтни лихвени проценти (ARRC) през 2014 г., за да намери нов референтен лихвен процент, който да замени LIBOR.

След три години работа, ARRC официално избра лихвения процент за обезпечено финансиране през нощта (SOFR) като заместващ лихвен процент през юни 2017 г.

Тъй като SOFR се базира на лихвения процент за една нощ на пазара на репо сделки, обезпечени от държавните облигации, почти няма кредитен риск; и се изчислява с помощта на цената на транзакцията, което затруднява манипулирането; освен това SOFR е най-търгуваният вид на паричния пазар, който може най-добре да отрази нивото на лихвените проценти на пазара на финансиране.

Следователно, считано от 2022 г., SOFR ще се използва като стандарт за ценообразуване на повечето заеми с плаваща лихва.

 

Какви са предимствата на ипотечния кредит с променлива лихва?

Федералният резерв в момента е в цикъл на повишаване на лихвите, а 30-годишните фиксирани лихви по ипотечните кредити са на високи нива.

Ако обаче инфлацията намалее значително, Федералният резерв ще влезе в цикъл на намаляване на лихвените проценти и лихвите по ипотечните кредити ще се върнат към нормалните си нива.

Ако пазарните лихвени проценти спаднат в бъдеще, кредитополучателите могат ефективно да намалят разходите за погасяване и да се възползват от по-ниски лихвени проценти, без да се налага рефинансиране, като изберат заем с променлива лихва.

Освен това, заемите с променлива лихва обикновено имат по-ниски лихвени проценти през периода на погасяване в сравнение с други срочни заеми и относително по-ниски първоначални месечни плащания.

Така че в настоящата ситуация заемът с променлива лихва би бил добър избор.