LIBOR, някога най-важното число на финансовите пазари, ще изчезне от историята след юни 2023 г. и вече няма да се използва за ценообразуване на заеми.

От 2022 г. заемите с регулируем лихвен процент на много ипотечни кредитори са обвързани с индекс – SOFR.

Как SOFR влияе върху плаващите лихви по кредитите?Защо трябва да се използва SOFR вместо LIBOR?

В тази статия ще обясним какво точно представлява SOFR и кои са основните области на безпокойство при изчисляването на регулируемите лихвени проценти.

 

Ипотечни заеми с регулируем лихвен процент (ARM)

Като се имат предвид настоящите високи лихвени проценти, много хора избират заеми с регулируем лихвен процент, известни също като ARM (Adjustable-Rate Mortgages).

Терминът „регулируем“ означава, че лихвеният процент се променя през годините на погасяване на заема: фиксиран лихвен процент се договаря за първите няколко години, докато лихвеният процент за останалите години се коригира на редовни интервали (обикновено на всеки шест месеца). или година).

Например 5/1 ARM означава, че лихвеният процент е фиксиран за първите 5 години на погасяване и се променя всяка година след това.

По време на плаващата фаза обаче корекцията на лихвения процент също е ограничена (тавани), например 5/1 ARM обикновено е последвано от трицифреното число 2/1/5.

·2 се отнася до първоначалния таван за корекцията на лихвите (първоначален таван за корекция).Ако вашият първоначален лихвен процент за първите 5 години е 6%, таванът през шестата година не може да надвишава 6% + 2% = 8%.

·1 се отнася до горната граница за всяка корекция на лихвения процент, с изключение на първата (таван за последващи корекции), т.е. максимум 1% за всяка корекция на лихвения процент, започваща през година 7.

·5 се отнася до горната граница за корекции на лихвения процент по време на целия срок на заема (lifetime adjustment cap), т.е. лихвеният процент не може да надвишава 6% + 5% = 11% за 30 години.

Тъй като изчисленията на ARM са сложни, кредитополучателите, които не са запознати с ARM, често са склонни да изпаднат в дупка!Ето защо е много важно кредитополучателите да разберат как да изчисляват променливия лихвен процент.

 

Кои са основните въпроси на SOFR при изчисляване на плаващия лихвен процент?

За 5/1 ARM фиксираният лихвен процент за първите 5 години се нарича начален процент, а лихвеният процент, започващ през 6-та година, е напълно индексираният лихвен процент, който се изчислява чрез индекс + марж, където маржът е фиксиран и индексът обикновено е 30-дневната средна стойност на SOFR.

С марж от 3% и текущ 30-дневен среден SOFR е 4,06%, лихвеният процент през 6-тата година ще бъде 7,06%.

Какво точно представлява този индекс SOFR?Нека започнем с това как възникват заемите с регулируем лихвен процент.

В Лондон през 60-те години на миналия век, когато инфлацията скачаше до небето, никоя банка не желаеше да отпуска дългосрочни заеми с фиксирани лихви, защото бяха в разгара на нарастващата инфлация и имаше значителен риск от повишаване на лихвените проценти.

За да разрешат този проблем, банките създадоха заеми с регулируем лихвен процент (ARM).

На всяка дата за нулиране отделните членове на синдиката агрегират съответните си разходи по заеми като референция за лихвения процент за нулиране, коригирайки начисления лихвен процент, за да отразява цената на средствата.

И референтният процент за този лихвен процент за нулиране е LIBOR (London Interbank Offered Rate), за който често чувате – индексът, който е бил споменаван многократно в миналото при изчисляване на регулируемите лихвени проценти.

До 2008 г., по време на финансовата криза, някои банки не бяха склонни да посочват по-високи лихвени проценти, за да прикрият собствената си финансова криза.

Това извади наяве основните слабости на LIBOR: LIBOR беше широко критикуван, че няма реална транзакционна база и че лесно се манипулира.Оттогава търсенето на заеми между банките рязко намаля.

В отговор на риска от изчезването на LIBOR през 2014 г. Федералният резерв сформира Комитета за алтернативни референтни лихвени проценти (ARRC), за да намери нов референтен лихвен процент, който да замени LIBOR.

След три години работа през юни 2017 г. ARRC официално избра лихвения процент за гарантирано овърнайт финансиране (SOFR) като процент на заместване.

Тъй като SOFR се основава на овърнайт лихвения процент на репо-сделките, поддържани от Министерството на финансите, почти няма кредитен риск;и се изчислява с помощта на цената на сделката, което затруднява манипулирането;в допълнение, SOFR е най-търгуваният тип на паричния пазар, който може най-добре да отрази нивото на лихвените проценти на пазара на финансиране.

Следователно от 2022 г. SOFR ще се използва като стандарт за ценообразуване на повечето заеми с плаваща лихва.

 

Какви са предимствата на ипотечния заем с регулируем лихвен процент?

В момента Федералният резерв е в цикъл на повишаване на лихвите и 30-годишните фиксирани лихви по ипотечните кредити са на високи нива.

Въпреки това, ако инфлацията намалее значително, Федералният резерв ще влезе в цикъл на намаляване на лихвените проценти и лихвите по ипотечните кредити ще се върнат към нормалните нива.

Ако пазарните лихвени проценти намалеят в бъдеще, кредитополучателите могат ефективно да намалят разходите за изплащане и да се възползват от по-ниски лихвени проценти, без да се налага да рефинансират, като изберат заем с регулируем лихвен процент.

В допълнение, заемите с регулируем лихвен процент също обикновено имат по-ниски лихвени проценти през периода на обвързване в сравнение с други заеми с фиксиран срок и относително по-ниски авансови месечни плащания.

Така че в настоящата ситуация заемът с променлива лихва би бил добър избор.