Разширени тактики за използване на квалифицирани DSCR CES заеми за мащабиране на инвестиции

За опитни инвеститори в недвижими имоти, вторичните заеми от затворен тип (CES) се квалифицират чрез коефициента на покритие на обслужването на дълга (DSCR) са стратегически инструмент за мащабиране на имоти, които не са обитавани от собственика. Тези заеми, базирани на доходи от имоти, използват паричния поток от наеми, заобикаляйки чековете за личен доход за кредитиране, базирано на паричен поток. Нека се потопим в усъвършенствани тактики за използване на CES заеми за растеж на портфолиото.

Заемът CES е втора ипотека с фиксиран срок, предназначена за заеми, които не са обитавани от собственика, с квалификация, базирана на коефициент на покритие на обслужването на дълга (DSCR). Коефициентът на покритие на обслужването на дълга сравнява дохода от наем на имота с неговия дълг, включително първото и второто ипотечно плащане. DSCR от 1,25 сигнализира за силен паричен поток, квалифицирайки инвеститорите за вторични заеми от затворен тип без проверка на личния доход. Този подход за кредитиране, базиран на паричния поток, позволява на инвеститорите да се съсредоточат върху представянето на имота, а не върху личните финанси.

Една тактика е използването на структури „piggyback ok“ за максимизиране на ливъриджа. Комбинирането на CES заем с първа ипотека може да финансира до 85% от стойността на имота, намалявайки първоначалните разходи. За наем от 600 000 долара, първа ипотека от 450 000 долара и втори затворен заем от 90 000 долара оставят само 60 000 долара първоначален депозит, освобождавайки капитал за повече сделки. Друга стратегия е финансирането на ремонти със CES заеми за повишаване на наемите, като по този начин се повишава DSCR за бъдещо финансиране.

Наличните опции за чуждестранни граждани отварят врати за глобални инвеститори. Чуждестранен гражданин може да използва заем от CES, за да финансира многофамилен имот в САЩ с DSCR от 1,4, разчитайки единствено на доход от наем. Този модел без проверка на личния доход опростява трансграничното инвестиране, тъй като кредиторите дават приоритет на заемите, базирани на доход от недвижими имоти, пред доказването на местен доход.

Напредналите инвеститори могат също да използват CES заеми за рефинансиране с теглене на пари в брой. Чрез използване на собствен капитал във високоефективен имот под наем, вторият заем от затворен тип може да финансира нови покупки, без да нарушава нисколихвените първи ипотеки. Например, заем от CES на стойност 200 000 долара за стабилизиран имот може да финансира втори наем, увеличавайки портфейлите от заеми, обитавани от лица, които не са собственици.

Рисковете включват по-високи лихвени проценти по заемите CES и потенциални спадове на DSCR поради свободни площи, така че инвеститорите трябва да се насочат към пазари с високи наеми. Кредиторите могат също така да определят таван на размера на заемите (напр. 500 000 долара) или CLTV до 75%. Въпреки това, с гъвкавостта „piggyback ok“ и достъпа на чуждестранни граждани, квалифицираните по DSCR вторични заеми от затворен тип са мощен инструмент за мащабиране чрез кредитиране, базирано на парични потоци.