Как CES Loans използват DSCR за финансиране на инвестиционни имоти

За инвеститорите в недвижими имоти, вторичният заем от затворен тип (CES) предлага уникален начин за финансиране на имоти, които не са обитавани от собственика, без да се разчита на лични доходи. Чрез използване на коефициента на покритие на дълга (DSCR), за да отговарят на условията, тези заеми, базирани на доходи от недвижими имоти, се фокусират върху паричния поток от наем, което ги прави идеални за мащабиране на портфейли. Нека разгледаме как работят заемите CES за кредитиране, базирано на паричен поток, и защо те променят правилата на играта.

Заемът CES е втора ипотека с фиксиран срок, която не позволява допълнителни тегления, често използвана заедно с основен заем за заеми, които не са обитавани от собственика. За разлика от традиционните втори ипотеки, които може да изискват доказателство за личен доход, вторият заем със затворен край за инвестиционни имоти използва DSCR (коефициент на покритие на обслужването на дълга), за да оцени допустимостта. Коефициентът на покритие на обслужването на дълга измерва годишния доход от наем на имота спрямо неговите задължения по дълга, включително както първото, така и второто ипотечно плащане (главница, лихва, данъци, застраховка и такси на HOA). DSCR от 1,0 или по-висок показва, че доходът от имота покрива неговите дългове, като кредиторите обикновено предпочитат 1,25 за кредитиране, базирано на паричен поток.

Този подход без проверка на личния доход е основно предимство. Инвеститорите не се нуждаят от W-2 формуляри или данъчни декларации; вместо това кредиторите оценяват потенциала за отдаване под наем на имота, което прави CES заемите достъпни за хора със сложни финанси. Те са достъпни и за чуждестранни граждани, което позволява на международните инвеститори да се възползват от недвижими имоти в САЩ без местни данни за доходите. Например, чуждестранен гражданин може да получи CES заем за имот под наем, генериращ 4000 долара месечно с DSCR от 1,3, заобикаляйки ограниченията, свързани с личните доходи.

Структурите „piggyback ok“ повишават гъвкавостта. Вторият заем със затворен край може да покрие първоначални вноски или ремонти, съчетан с първа ипотека, за да се намалят първоначалните разходи. Представете си инвеститор, който се стреми към имот под наем на стойност 500 000 долара: първа ипотека покрива 75% (375 000 долара), а заем CES финансира останалите 20% (100 000 долара), оставяйки само 5% първоначална вноска. Тази пРезервликвидност за по-нататъшни инвестиции.

Въпреки това, заемите CES, базирани на DSCR, идват с уговорки. Лихвените проценти по вторите ипотеки често са по-високи, а комбинираните съотношения заем/стойност (CLTV) могат да достигнат 75-85%. Свободните места или пазарните промени също могат да повлияят на заемите, базирани на доход от недвижими имоти, така че инвеститорите трябва да осигурят силно търсене на наеми. Въпреки тези фактори, заемите, които не са обитавани от собственици, като заемите CES, предлагат несравними възможности за растеж на портфолиото, особено без проверка на личния доход и налични опции за чуждестранни граждани, което стимулира достъпността.