Често задавани въпроси

Като цяло е добър момент за рефинансиране, когато ипотечните лихви са с 2% по-ниски от текущата лихва по вашия заем.Това може да е жизнеспособна опция, дори ако разликата в лихвения процент е само 1% или по-малко.Всяко намаление може да намали вашите месечни плащания по ипотека.Пример: Вашето плащане, без данъци и застраховки, ще бъде около $770 при заем от $100 000 при 8,5%;ако ставката беше намалена до 7,5%, тогава вашето плащане щеше да бъде $700, сега спестявате $70 на месец.Вашите спестявания зависят от вашия доход, бюджет, сума на заема и промени в лихвения процент.Вашият доверен кредитор може да ви помогне да изчислите възможностите си.

Точка е процент от сумата на заема или 1 точка = 1% от заема, така че една точка за заем от $100 000 е $1000.Точките са разходи, които трябва да бъдат платени на кредитора, за да получите ипотечно финансиране при определени условия.Точките за отстъпка са такси, използвани за намаляване на лихвения процент по ипотечен заем чрез плащане на част от тази лихва предварително.Кредиторите могат да се отнасят за разходите по отношение на базови точки в стотни от процента, 100 базисни точки = 1 точка или 1% от сумата на заема.

Да, ако планирате да останете в имота поне няколко години.Плащането на точки за отстъпка за намаляване на лихвения процент по заема е добър начин да намалите изискваната месечна вноска по заема и евентуално да увеличите сумата на заема, която можете да си позволите да заемете.Въпреки това, ако планирате да останете в имота само за година или две, вашите месечни спестявания може да не са достатъчни, за да компенсирате разходите за точките за отстъпка, които сте платили предварително.

Годишният процент (ГПР) е лихвен процент, отразяващ цената на ипотека като годишен процент.Този лихвен процент вероятно ще бъде по-висок от посочения лихвен процент или рекламирания лихвен процент по ипотеката, тъй като взема предвид точките и други кредитни разходи.ГПР позволява на купувачите на жилища да сравняват различни видове ипотеки въз основа на годишните разходи за всеки заем.ГПР е предназначен да измерва „истинската цена на заема“.Създава равни условия за кредиторите.Това не позволява на заемодателите да рекламират ниска лихва и да крият такси.
ГПР не засяга вашите месечни плащания.Вашите месечни плащания са строго функция на лихвения процент и продължителността на заема.
Тъй като изчисленията на ГПР се извършват от различните такси, начислявани от заемодателите, заемът с по-нисък ГПР не е непременно по-добър процент.Най-добрият начин за сравняване на заеми е да помолите заемодателите да ви предоставят добросъвестна оценка на техните разходи по същия тип програма (напр. 30-годишна фиксирана) при същия лихвен процент.След това можете да изтриете таксите, които са независими от заема, като застраховка на собствениците на жилища, такси за собственост, такси за ескроу, адвокатски хонорари и т.н. Сега съберете всички такси за заема.Заемодателят, който има по-ниски такси за заем, има по-евтин заем от заемодателя с по-високи такси за заем.
Следните такси обикновено са включени в ГПР:
Точки - както точки за отстъпка, така и точки за първоначален достъп
Предварително платени лихви.Лихвата, платена от датата на приключване на заема до края на месеца.
Такса за обработка на кредита
Такса за подписване
Такса изготвяне на документи
Частна ипотечна застраховка
Ескроу такса
Следните такси обикновено не са включени в ГПР:
Такса за заглавие или резюме
Адвокатски хонорар на кредитополучателя
Такси за проверка на дома
Такса за запис
Трансферни данъци
Кредитен отчет
Такса за оценка

Ипотечните проценти могат да се променят от деня, в който кандидатствате за заем, до деня, в който приключите сделката.Ако лихвените проценти се покачат рязко по време на процеса на кандидатстване, това може неочаквано да увеличи ипотечното плащане на кредитополучателя.Следователно заемодателят може да позволи на кредитополучателя да „заключи“ лихвения процент по заема, като гарантира този процент за определен период от време, често 30-60 дни, понякога срещу такса.

По-долу е даден списък с документи, които са необходими, когато кандидатствате за ипотечен кредит.Всяка ситуация обаче е уникална и може да се наложи да предоставите допълнителна документация.Така че, ако бъдете помолени за повече информация, проявете съдействие и предоставете исканата информация възможно най-скоро.Това ще помогне за ускоряване на процеса на кандидатстване.
Вашата собственост
Копие от подписан договор за продажба, включително всички ездачи
Проверка на депозита, който сте поставили върху дома
Имена, адреси и телефонни номера на всички участващи брокери, строители, застрахователни агенти и адвокати
Копие от списъка и правно описание, ако е налично (ако имотът е етажна собственост, моля, предоставете декларация за етажна собственост, подзаконови актове и последния бюджет)
Вашите приходи
Копия на вашите фишове за заплати за последния 30-дневен период и от годината до момента
Копия на вашите формуляри W-2 за последните две години
Имена и адреси на всички работодатели за последните две години
Писмо, обясняващо всички пропуски в заетостта през последните 2 години
Работна виза или зелена карта (копие отпред и отзад)
Ако сте самостоятелно заето лице или получавате комисионна или бонус, лихва/дивиденти, доход от наем:
Предоставете пълни данъчни декларации за последните две години ПЛЮС отчет за печалбата и загубата от началото на годината (моля, предоставете пълна данъчна декларация, включително прикачени графици и отчети. Ако сте подали удължаване, моля, предоставете копие от удължаването.)
K-1 за всички партньорства и S-корпорации за последните две години (моля, проверете повторно връщането си. Повечето K-1 не са прикрепени към 1040.)
Попълнени и подписани декларации за федерално съдружие (1065) и/или корпоративни данъчни декларации (1120), включително всички графици, отчети и допълнения за последните две години.(Изисква се само ако вашата позиция на собственост е 25% или повече.)
Ако ще използвате издръжка или издръжка на дете, за да отговаряте на условията:
Предоставете решение за развод/съдебно разпореждане, посочващо сумата, както и доказателство за получаване на средства за миналата година
Ако получавате социалноосигурителен доход, обезщетения за инвалидност или VA:
Предоставете писмо за награда от агенция или организация
Източник на средства и авансово плащане
Продажба на вашия съществуващ дом - предоставете копие от подписания договор за продажба на вашето текущо местожителство и извлечение или споразумение за обява, ако не е продадено (при затваряне трябва също да предоставите споразумение/заключително изявление)
Спестовни, чекови или фондове на паричния пазар - предоставете копия от банкови извлечения за последните 3 месеца
Акции и облигации - предоставете копия от вашето извлечение от вашия брокер или копия от сертификати
Подаръци - Ако част от вашите пари трябва да затворите, предоставете клетвена декларация за подарък и доказателство за получаване на средства
Въз основа на информацията, която се появява в молбата ви и/или кредитния ви отчет, може да се наложи да подадете допълнителна документация
Дълг или задължения
Подгответе списък с всички имена, адреси, номера на сметки, баланси и месечни плащания за всички текущи дългове с копия от последните три месечни извлечения
Включете всички имена, адреси, номера на сметки, салда и месечни плащания за притежатели на ипотека и/или наемодатели за последните две години
Ако плащате издръжка или издръжка за дете, включете брачно споразумение/съдебно разпореждане, посочващо условията на задължението
Чек за покриване на такса(и) за кандидатстване

Кредитният скоринг е система, която кредиторите използват, за да решат дали да ви дадат кредит.Информацията за вас и вашия кредитен опит, като историята ви на плащане на сметки, броя и вида на акаунтите, които имате, закъснели плащания, действия по събиране, непогасен дълг и възрастта на вашите сметки, се събира от вашето заявление за кредит и вашия кредит отчет.Използвайки статистическа програма, кредиторите сравняват тази информация с кредитното представяне на потребители с подобни профили.Системата за кредитен скоринг присъжда точки за всеки фактор, който помага да се предвиди кой е най-вероятно да изплати дълг.Общият брой точки - кредитен рейтинг - помага да се предвиди колко сте кредитоспособни, тоест колко вероятно е да изплатите заем и да извършите плащанията, когато е падеж.

Най-широко използваните кредитни рейтинги са FICO рейтингите, които са разработени от Fair Isaac Company, Inc. Вашият резултат ще падне между 350 (висок риск) и 850 (нисък риск).

Тъй като вашият кредитен отчет е важна част от много системи за кредитен скоринг, много е важно да се уверите, че е точен, преди да подадете молба за кредит.За да получите копия от отчета си, свържете се с трите основни агенции за кредитни отчети:

Equifax: (800) 685-1111
Experian (бивш TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)
Trans Union: (800) 916-8800
Тези агенции може да ви таксуват до $9,00 за вашия кредитен отчет.

Имате право да получавате един безплатен кредитен отчет на всеки 12 месеца от всяка от националните компании за отчитане на потребителския кредит – Equifax, Experian и TransUnion.Този безплатен кредитен отчет може да не съдържа вашия кредитен рейтинг и може да бъде поискан чрез следния уебсайт: https://www.annualcreditreport.com

Моделите за кредитен рейтинг са сложни и често варират между кредиторите и за различните видове кредити.Ако един фактор се промени, вашият резултат може да се промени - но подобрението обикновено зависи от това как този фактор е свързан с други фактори, разглеждани от модела.Само кредиторът може да обясни какво може да подобри резултата ви при конкретния модел, използван за оценка на вашето заявление за кредит.
Независимо от това, моделите за оценяване обикновено оценяват следните видове информация във вашия кредитен отчет

Историята на плащанията обикновено е важен фактор.Вероятно резултатът ви ще бъде повлиян негативно, ако сте плащали сметки със закъснение, имали сте сметка, отнесена към събиране, или сте обявили фалит, ако тази история е отразена в кредитния ви отчет.

Много модели за точкуване оценяват размера на дълга, който имате, в сравнение с кредитните ви лимити.Ако сумата, която дължите, е близо до кредитния ви лимит, това вероятно ще има отрицателен ефект върху резултата ви.

Обикновено моделите вземат предвид продължителността на кредитното ви досие.Недостатъчната кредитна история може да окаже влияние върху резултата ви, но това може да бъде компенсирано от други фактори, като навременни плащания и ниски салда.

Много модели за точкуване отчитат дали сте кандидатствали за кредит наскоро, като разглеждат „запитванията“ във вашия кредитен отчет, когато кандидатствате за кредит.Ако наскоро сте кандидатствали за твърде много нови акаунти, това може да се отрази негативно на резултата ви.Не всички запитвания обаче се отчитат.Запитвания от кредитори, които наблюдават вашия акаунт или преглеждат кредитни отчети, за да направят „предварително проверени“ оферти за кредит, не се броят.

Въпреки че като цяло е добре да имате установени кредитни сметки, твърде много сметки с кредитни карти може да имат отрицателен ефект върху резултата ви.В допълнение, много модели вземат предвид вида на кредитните сметки, които имате.Например, при някои модели за оценяване, заемите от финансови компании могат да повлияят негативно на кредитния ви рейтинг.
Моделите за оценяване може да се основават на повече от информация във вашия кредитен отчет.Например, моделът може да вземе предвид и информация от вашето заявление за кредит: вашата работа или професия, продължителност на заетостта или дали притежавате дом.
За да подобрите кредитния си рейтинг при повечето модели, концентрирайте се върху плащането на сметките си навреме, плащането на неизплатени салда и не поемането на нов дълг.Вероятно ще отнеме известно време, за да подобрите значително резултата си.

Оценката е оценка на справедливата пазарна стойност на имота.Това е документ, който обикновено се изисква (в зависимост от програмата за заем) от заемодател преди одобрение на заема, за да се гарантира, че сумата на ипотечния заем не надвишава стойността на имота.Оценката се извършва от „оценител“, обикновено лицензиран от държавата професионалист, който е обучен да дава експертни мнения относно стойността на имота, неговото местоположение, удобства и физически условия.

При конвенционална ипотека, когато вашата първоначална вноска е по-малко от 20% от покупната цена на ипотечния кредитор на жилището, обикновено изискват да получите частна ипотечна застраховка (PMI), за да ги защитите в случай, че не изплатите ипотеката си.Понякога може да се наложи да платите PMI премии на стойност до 1 година при затваряне, което може да струва няколкостотин долара.Най-добрият начин да избегнете този допълнителен разход е да направите 20% авансово плащане или да попитате за други опции за кредитна програма.

Имотът се прехвърля официално от продавача към вас при „Приключване“ или „Финансиране“.

При затваряне собствеността върху имота се прехвърля официално от продавача на вас.Това може да включва вас, продавача, агенти за недвижими имоти, вашия адвокат, адвоката на заемодателя, представители на фирми за собственост или ескроу, чиновници, секретари и друг персонал.Можете да имате адвокат, който да ви представлява, ако не можете да присъствате на заключителната среща, т.е. ако сте извън щата.Затварянето може да отнеме от 1 час до няколко в зависимост от клаузите за непредвидени случаи в офертата за покупка или всякакви ескроу сметки, които трябва да бъдат създадени.

Повечето документи при приключване или уреждане се извършват от адвокати и специалисти по недвижими имоти.Вие може или не можете да участвате в някои от заключителните дейности;зависи с кого работиш.

Преди затварянето трябва да направите последна инспекция или „разходка“, за да се уверите, че исканите ремонти са извършени и че предметите, за които е договорено да останат в къщата, са там, като завеси, осветителни тела и др.

В повечето щати уреждането се извършва от фирма за собственост или ескроу фирма, в която препращате всички материали и информация плюс съответните касови чекове, така че фирмата да може да извърши необходимото изплащане.Вашият представител ще достави чека на продавача и след това ще ви даде ключовете.

Въведение
Тази тема съдържа информация за ипотечен кредит с по-висока цена, включително:
· Дефиниция на HPML
· Изисквания за HPML заем

Дефиниция на HPML
Като цяло ипотечният заем с по-висока цена е такъв с годишен процент или ГПР, по-висок от референтния лихвен процент, наречен среден процент на основната оферта.

Средният лихвен процент на основната оферта (APOR) е годишен процентен процент, който се основава на средните лихвени проценти, такси и други условия по ипотеки, предлагани на висококвалифицирани кредитополучатели.

Вашата ипотека ще се счита за ипотечен заем с по-висока цена, ако ГПР е определен процент по-висок от APOR в зависимост от вида на заема, който имате:
· Ипотеки за първо залог: ГПР е с 1,5 процентни пункта или повече по-висока от ГПР.
· Джъмбо заем: ГПР е с 2,5 процентни пункта или повече по-висок от ГПР
· Ипотеки с подчинено право на задържане（2-ро право на задържане）: ГПР на тази ипотека е с 3,5 процентни пункта или повече по-висок от APOR

Изисквания за HPML заем
Ипотечен кредит с по-висока цена ще бъде по-скъп от ипотека със средни условия.Следователно вашият заемодател ще трябва да предприеме допълнителни стъпки, за да се увери, че можете да върнете заема си и няма да просрочите.Вашият кредитор може да трябва:
·Получете пълна вътрешна оценка от лицензиран или сертифициран оценител
· Осигурете втора оценка на вашия дом безплатно, ако е „обърнат“ дом
· В много случаи поддържайте ескроу сметка за поне пет години

Въведение
Тази тема съдържа информация за ATR Rule и Qualify Mortgage, включително:
· Какво е правилото ATR？
· Видове заеми, освободени от Qualify Mortgage

Какво е правилото ATR?

Правилото за способност за изплащане е разумното и добросъвестно решение, което повечето ипотечни кредитори трябва да направят, че сте в състояние да изплатите заема.

Съгласно правилото заемодателите обикновено трябва да открият, разгледат и документират доходите, активите, заетостта, кредитната история и месечните разходи на кредитополучателя.Кредиторите не могат просто да използват въвеждаща или „закачка“ лихва, за да разберат дали кредитополучателят може да изплати заем.Например, ако ипотеката има нисък лихвен процент, който се покачва през следващите години, заемодателят трябва да положи разумни усилия, за да разбере дали кредитополучателят може да плати и по-високия лихвен процент.
Един от начините, по който кредиторът може да следва правилото за способност за изплащане, е като направи „Квалифицирана ипотека“.

Видове заеми, освободени от квалифицираната ипотека
· Период на „само лихва“, когато плащате само лихвата, без да плащате главницата, която е сумата пари, която сте взели назаем.
· „Отрицателна амортизация“, която може да позволи главницата на кредита ви да се увеличи с течение на времето, въпреки че извършвате плащания.
· „Балонни плащания“, които са по-големи от обичайните плащания в края на срока на заема.Срокът на заема е периодът от време, през който вашият заем трябва да бъде върнат.Имайте предвид, че балонните плащания са разрешени при определени условия за заеми, отпуснати от малки кредитори.
· Условия на заема, които са по-дълги от 30 години.

Облигациите за лоялност са предназначени да защитят притежателите на полици от всякакви загуби, възникнали в резултат на вредни или измамни действия от конкретно посочени страни.В повечето случаи облигациите за вярност се използват за защита на корпорациите от действията на нечестни служители.
Въпреки факта, че се наричат ​​облигации, облигациите за лоялност всъщност са вид застрахователна полица за бизнеса/работодателите, която ги застрахова срещу понасяне на загуби в резултат на служители (или клиенти), които умишлено причиняват вреда на бизнеса.Те покриват всички действия, които неправомерно облагодетелстват финансово служител или умишлено нараняват финансово бизнеса.Fidelity облигациите не могат да се търгуват и не натрупват лихва като нормалните облигации.
 
Резюме
Облигациите за лоялност защитават своите притежатели на полици от злонамерени и вредни действия, извършени от служители или клиенти.
Има два вида облигации за вярност: облигации на първа страна (които защитават компаниите от вредни действия от страна на служители или клиенти) и облигации на трети страни (които защитават компаниите от вредните действия на наетите работници).
Облигациите са полезни, защото са част от стратегията за управление на риска на компанията, като хеджират компанията срещу действия, които биха се отразили негативно на нейните активи.

Облигациите покриват много от същите неща, които се покриват от основните полици за застраховка срещу престъпления, като взлом и кражба, но те също така покриват неща, които тези полици може да не покриват.Това включва неща като измама, фалшификация, злоупотреба и много други престъпления на „белите якички“, които могат да бъдат извършени от служители във финансови институции и големи компании.

Заемът за собствен капитал — известен още като заем за собствен капитал, заем на вноски върху собствен капитал или втора ипотека — е вид потребителски дълг.Заемите за собствен капитал позволяват на собствениците на жилища да вземат заеми срещу собствения капитал в дома си.Сумата на заема се основава на разликата между текущата пазарна стойност на жилището и дължимата ипотечна сума на собственика.Заемите за собствен капитал обикновено са с фиксиран лихвен процент, докато типичната алтернатива, кредитните линии за собствен капитал (HELOC), обикновено имат променливи лихвени проценти.

КЛЮЧОВИ ИЗВОДИ:
Заемът за собствен капитал, известен още като „заем с вноски за собствен капитал“ или „втора ипотека“, е вид потребителски дълг.
Заемите за собствен капитал позволяват на собствениците на жилища да вземат заеми срещу собствения капитал в своето жилище.
Сумите на жилищния заем се основават на разликата между текущата пазарна стойност на жилището и дължимата ипотечна сума.
Заемите за собствен капитал се предлагат в две разновидности — заеми с фиксиран лихвен процент и кредитни линии за собствен капитал (HELOC).
Заемите за собствен капитал с фиксиран лихвен процент осигуряват еднократна сума, докато HELOC предлагат на кредитополучателите револвиращи кредитни линии.

При отложена финансова транзакция можете незабавно да изтеглите пари в брой за имот, за да покриете покупната цена и разходите по затваряне на имот, който преди сте закупили с пари в брой..Това ви позволява да имате предимството да сте купувач в брой и давате възможност на продавачите да разберат, че транзакцията ще приключи, като същевременно ви дава възможност да получите ипотека скоро след това, за да избегнете всичките си спестявания да бъдат вързани във вашата къща.

Можете да мислите за забавеното финансиране като начин да си осигурите предимството при преговори, което идва заедно с плащането в брой за дома, като същевременно си осигурите дългосрочната финансова гъвкавост, предоставена чрез извършване на месечни плащания по ипотека, вместо да правите сами „къща“. беден.”

Escrow конфискуваните сметки са тези сметки, които заемодателите създават, за да събират „предварителни“ пари от вас, когато вземете ипотека, за да покриете бъдещи разходи като данъци върху имуществото и застраховки.Кредиторите обичат да откриват тези конфискувани сметки, тъй като тогава са сигурни, че данъците върху имуществото и застраховката ще бъдат платени навреме, тъй като те ще държат парите и ще плащат тези разходи вместо вас.

Наемната стойност е от решаващо значение за закупуване на инвестиционен имот.Как тогава можем да определим наемната стойност?Следните уебсайтове може да ви помогнат.
Не се изисква влизане, безплатно.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

Горните два уебсайта са най-често използвани.Те имат най-големия инвентар, най-много трафик на сайта и предлагат услуги, които отвеждат наемодателя от маркетинга до събирането на наема.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

Официален уебсайт на ОФИС ЗА РАЗРАБОТВАНЕ НА ПОЛИТИКИ И ИЗСЛЕДВАНИЯ.

Тези три уебсайта по-горе трябва да са ви достатъчни, за да знаете прогнозния пазарен наем.
Това обаче е само за ваша справка, ако доходът от наем ще се използва за квалифициран доход, все още може да се изисква доклад за оценка или договор за наем.

Конвенционалните заеми имат ограничени изисквания за DTI съотношение/Резерви/LTV/Кредитна ситуация.Като цяло, повечето от кредитополучателите могат да се класират за конвенционален заем с по-висок доход и кредитен рейтинг.Докато за някои кредитополучатели техните доходи са по-ниски или имат различни видове доходи, което води до лоши данъчни декларации;Заемите на Fannie Mae може да не приемат този вид жилищни ипотечни заеми.
В този случай може да се опитате да намерите някой ипотечен кредитор, предоставящ продукти, които не са свързани с QM.AAA Lendings вече предоставя банково извлечение, платинено джъмбо, паричен поток на инвеститор (няма нужда от информация за заетостта, няма нужда от DTI), изчерпване на активи и чуждестранни национални програми.Всеки може да намери подходящ продукт с ниска цена и най-добра цена.
Ето няколко примера за благодарни сценарии наскоро:
Инвеститори в недвижими имоти с множество имоти, включително апартаменти без гаранция.---- Паричен поток на инвеститора
Самостоятелно зает кредитополучател с отличен кредит, чийто доход, посочен в данъчната им декларация, няма да го класира за луксозния дом, който могат да си позволят.---- Само банково извлечение
Неблагоприятна ситуация, при която кредитополучателят беше само две години след възбрана.---- Platinum Jumbo
Кредитополучател продаде своя бизнес за милиони долари и след това намери дома на мечтите си, но нямаше източник на доходи, който да документира.----Изчерпване на активи