Често задавани въпроси

Обикновено е подходящ момент за рефинансиране, когато лихвените проценти по ипотеките са с 2% по-ниски от текущия лихвен процент по вашия заем. Това може да е жизнеспособен вариант, дори ако разликата в лихвения процент е само 1% или по-малко. Всяко намаление може да намали месечните ви ипотечни плащания. Пример: Вашето плащане, без данъци и застраховка, би било около 770 долара при заем от 100 000 долара при 8,5% лихва; ако лихвата бъде намалена до 7,5%, плащането ви ще бъде 700 долара, а сега спестявате 70 долара на месец. Вашите спестявания зависят от вашите доходи, бюджет, размер на заема и промени в лихвения процент. Вашият доверен кредитор може да ви помогне да изчислите възможностите си.

Един пункт е процент от сумата на заема или 1 пункт = 1% от заема, така че един пункт за заем от 100 000 долара е 1000 долара. Точките са разходи, които трябва да бъдат платени на кредитора, за да се получи ипотечно финансиране при определени условия. Дисконтовите точки са такси, използвани за намаляване на лихвения процент по ипотечен кредит чрез плащане на част от тази лихва предварително. Кредиторите могат да посочват разходите като основни пунктове в стотни от процента, 100 базисни пункта = 1 пункт или 1% от сумата на заема.

Да, ако планирате да останете в имота поне няколко години. Плащането на точки за отстъпка, за да намалите лихвения процент по заема, е добър начин да намалите изискваната месечна вноска по заема и евентуално да увеличите сумата на заема, която можете да си позволите да вземете назаем. Ако обаче планирате да останете в имота само година или две, месечните ви спестявания може да не са достатъчни, за да възстановите разходите за точките за отстъпка, които сте платили предварително.

Годишният процентен лихвен процент (ГПР) е лихвен процент, отразяващ цената на ипотеката като годишна лихва. Този процент е вероятно да е по-висок от посочения лихвен процент по заем или рекламирания лихвен процент по ипотеката, тъй като взема предвид точките и други кредитни разходи. ГПР позволява на купувачите на жилища да сравняват различни видове ипотеки въз основа на годишната цена за всеки заем. ГПР е предназначен да измерва „истинската цена на заема“. Той създава равни условия за кредиторите. Той не им позволява да рекламират ниска лихва и да скриват такси.
ГПР не влияе на месечните ви вноски. Месечните ви вноски са строго функция на лихвения процент и срока на заема.
Тъй като изчисленията на ГПР се влияят от различните такси, начислявани от кредиторите, заем с по-нисък ГПР не е непременно по-добър лихвен процент. Най-добрият начин да сравните заеми е да помолите кредиторите да ви предоставят добросъвестна оценка на разходите си за същия тип програма (напр. 30-годишна фиксирана) при същия лихвен процент. След това можете да изтриете таксите, които са независими от заема, като например застраховка на жилищно строителство, такси за собственост, такси за ескроу, адвокатски хонорари и др. Сега сумирайте всички такси по заема. Кредиторът, който има по-ниски такси по заема, има по-евтин заем от кредитора с по-високи такси по заема.
Следните такси обикновено са включени в ГПР:
Точки - както точки за отстъпка, така и точки за генериране
Предплатена лихва. Лихвата, платена от датата на приключване на заема до края на месеца.
Такса за обработка на заем
Такса за поемане на риск
Такса за подготовка на документи
Частна ипотечна застраховка
Такса за ескроу
Следните такси обикновено не са включени в ГПР:
Такса за заглавие или резюме
Такса за адвокат на кредитополучателя
Такси за оглед на жилища
Такса за запис
Данъци върху прехвърлянето
Кредитен отчет
Такса за оценка

Лихвените проценти по ипотеките могат да се променят от деня, в който кандидатствате за заем, до деня, в който финализирате сделката. Ако лихвените проценти се повишат рязко по време на процеса на кандидатстване, това може неочаквано да увеличи ипотечното плащане на кредитополучателя. Следователно, кредиторът може да позволи на кредитополучателя да „фиксира“ лихвения процент по заема, гарантирайки го за определен период от време, често 30-60 дни, понякога срещу заплащане на такса.

По-долу е даден списък с документи, които са необходими, когато кандидатствате за ипотека. Всяка ситуация обаче е уникална и може да се наложи да предоставите допълнителни документи. Така че, ако ви помолят за повече информация, бъдете отзивчиви и предоставете поисканата информация възможно най-скоро. Това ще помогне за ускоряване на процеса на кандидатстване.
Вашият имот
Копие от подписания договор за продажба, включващ всички допълнителни условия
Проверка на депозита, който сте направили за жилището
Имена, адреси и телефонни номера на всички участващи брокери на недвижими имоти, строители, застрахователни агенти и адвокати
Копие от списъка с имоти и правно описание, ако има такива (ако имотът е етажна собственост, моля, предоставете декларация за етажната собственост, устава и най-актуалния бюджет)
Вашият доход
Копия от фишовете ви за заплати за последния 30-дневен период и от началото на годината
Копия на вашите W-2 формуляри за последните две години
Имена и адреси на всички работодатели за последните две години
Писмо, обясняващо евентуални пропуски в заетостта през последните 2 години
Работна виза или зелена карта (копие отпред и отзад)
Ако сте самонаето лице или получавате комисионна или бонус, лихва/дивиденти или доход от наем:
Предоставете пълни данъчни декларации за последните две години ПЛЮС отчет за печалбите и загубите от началото на годината (моля, предоставете пълна данъчна декларация, включително приложените таблици и отчети. Ако сте подали удължаване, моля, предоставете копие от удължаването.)
K-1 формуляри за всички партньорства и S-корпорации за последните две години (моля, проверете отново декларацията си. Повечето K-1 формуляри не са свързани с формуляр 1040.)
Попълнени и подписани данъчни декларации за федерално партньорство (1065) и/или корпоративни данъчни декларации (1120), включително всички приложения, отчети и допълнения за последните две години. (Изисква се само ако вашият дял на собственост е 25% или повече.)
Ако ще използвате издръжка за издръжка на дете, за да се квалифицирате:
Предоставете решение за развод/съдебно решение, посочващо сумата, както и доказателство за получаване на средствата за миналата година
Ако получавате доход от социално осигуряване, обезщетения за инвалидност или помощи за ветерани:
Предоставете писмо за награда от агенция или организация
Източник на средства и авансово плащане
Продажба на съществуващия ви дом - предоставете копие от подписания договор за продажба на настоящия ви дом и декларация или договор за обява, ако не е продаден (при приключване на сделката трябва да предоставите и декларация за споразумение/приключване).
Спестовни, разплащателни или фондове на паричния пазар - предоставете копия от банкови извлечения за последните 3 месеца
Акции и облигации - предоставете копия от извлечението си от вашия брокер или копия на сертификати
Подаръци - Ако част от парите ви ще бъдат приключени, предоставете декларация за подарък и доказателство за получаване на средствата
Въз основа на информацията, посочена във вашето заявление и/или кредитния ви отчет, може да се наложи да представите допълнителна документация
Дълг или задължения
Подгответе списък с всички имена, адреси, номера на сметки, салда и месечни плащания за всички текущи задължения с копия на последните три месечни извлечения
Включете всички имена, адреси, номера на сметки, салда и месечни плащания за притежателите на ипотека и/или наемодателите за последните две години
Ако плащате издръжка за издръжка на дете, включете споразумение за брак/съдебно решение, в което се посочват условията на задължението.
Проверете, за да покриете такса(и) за кандидатстване

Кредитното оценяване е система, която кредиторите използват, за да определят дали да ви отпуснат кредит. Информация за вас и вашия кредитен опит, като например историята на плащане на сметки, броя и вида на сметките, които имате, закъснели плащания, действия по събиране на дългове, непогасени задължения и възрастта на вашите сметки, се събира от вашето заявление за кредит и вашия кредитен отчет. С помощта на статистическа програма кредиторите сравняват тази информация с кредитното представяне на потребители с подобни профили. Системата за кредитно оценяване присъжда точки за всеки фактор, който помага да се предвиди кой е най-вероятно да изплати дълг. Общият брой точки – кредитен рейтинг – помага да се предвиди колко сте кредитоспособни, т.е. колко е вероятно да изплатите заем и да извършите плащанията навреме.

Най-широко използваните кредитни рейтинги са FICO рейтингите, разработени от Fair Isaac Company, Inc. Вашият рейтинг ще бъде между 350 (висок риск) и 850 (нисък риск).

Тъй като вашият кредитен отчет е важна част от много системи за кредитно оценяване, е много важно да се уверите, че е точен, преди да подадете заявление за кредит. За да получите копия от вашия отчет, свържете се с трите основни агенции за кредитно отчитане:

Еквифакс: (800) 685-1111
Experian (преди TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)
Транс Юниън: (800) 916-8800
Тези агенции могат да ви таксуват до $9,00 за вашия кредитен отчет.

Имате право да получавате един безплатен кредитен отчет на всеки 12 месеца от всяка от националните компании за потребителски кредитни отчети – Equifax, Experian и TransUnion. Този безплатен кредитен отчет може да не съдържа вашия кредитен рейтинг и може да бъде поискан чрез следния уебсайт: https://www.annualcreditreport.com

Моделите за кредитно оценяване са сложни и често варират между кредиторите и за различните видове кредити. Ако един фактор се промени, вашият рейтинг може да се промени, но подобрението обикновено зависи от това как този фактор се свързва с други фактори, взети предвид от модела. Само кредиторът може да обясни какво би могло да подобри вашия рейтинг съгласно конкретния модел, използван за оценка на вашето заявление за кредит.
Въпреки това, моделите за оценяване обикновено оценяват следните видове информация във вашия кредитен отчет

Историята на плащанията обикновено е важен фактор. Вероятно вашият кредитен рейтинг ще бъде повлиян негативно, ако сте плащали сметки със закъснение, имате сметка, препратена за събиране на вземания, или сте обявили фалит, ако тази история е отразена в кредитния ви отчет.

Много модели за оценяване сравняват размера на дълга ви с кредитния ви лимит. Ако дължимата сума е близо до кредитния ви лимит, това вероятно ще окаже отрицателно влияние върху рейтинга ви.

Обикновено моделите отчитат продължителността на кредитната ви история. Недостатъчната кредитна история може да окаже влияние върху вашия рейтинг, но това може да бъде компенсирано от други фактори, като например навременни плащания и ниски салда.

Много модели за оценяване отчитат дали сте кандидатствали за кредит наскоро, като разглеждат „запитванията“ в кредитния ви отчет, когато кандидатствате за кредит. Ако наскоро сте кандидатствали за твърде много нови сметки, това може да повлияе негативно на вашия рейтинг. Не всички запитвания обаче се отчитат. Запитванията от кредитори, които наблюдават сметката ви или преглеждат кредитни отчети, за да направят „предварително проверени“ кредитни оферти, не се отчитат.

Въпреки че по принцип е добре да имате установени кредитни сметки, твърде много сметки с кредитни карти могат да имат отрицателен ефект върху вашия рейтинг. Освен това, много модели отчитат вида на кредитните сметки, които имате. Например, при някои модели за оценяване, заемите от финансови компании могат да повлияят негативно на вашия кредитен рейтинг.
Моделите за оценяване могат да се основават на повече от просто информация във вашия кредитен отчет. Например, моделът може да вземе предвид и информация от вашето заявление за кредит: вашата работа или професия, трудов стаж или дали притежавате жилище.
За да подобрите кредитния си рейтинг при повечето модели, концентрирайте се върху плащането на сметките си навреме, изплащането на непогасени задължения и не поемането на нови дългове. Вероятно ще отнеме известно време, за да подобрите рейтинга си значително.

Оценката е приблизителна оценка на справедливата пазарна стойност на имот. Това е документ, който обикновено се изисква (в зависимост от кредитната програма) от кредитора преди одобрение на заема, за да се гарантира, че размерът на ипотечния кредит не е по-висок от стойността на имота. Оценката се извършва от „оценител“, обикновено лицензиран от щата професионалист, обучен да дава експертни мнения относно стойността на имота, неговото местоположение, удобства и физическо състояние.

При конвенционална ипотека, когато първоначалната ви вноска е по-малка от 20% от покупната цена на жилището, ипотечните кредитори обикновено изискват да сключите Частна ипотечна застраховка (ЧИЗ), за да ги защитите в случай на неизпълнение на задълженията си по ипотеката. Понякога може да се наложи да платите до 1 година премии за ЧИЗ при приключване на сделката, което може да струва няколкостотин долара. Най-добрият начин да избегнете този допълнителен разход е да направите първоначална вноска от 20% или да попитате за други опции за кредитни програми.

Имотът официално се прехвърля от продавача на вас при „Приключване“ или „Финансиране“.

При приключване на сделката собствеността върху имота официално се прехвърля от продавача на вас. Това може да включва вас, продавача, агенти за недвижими имоти, вашия адвокат, адвокат на кредитора, представители на фирма за собственост или ескроу фирма, чиновници, секретари и друг персонал. Можете да имате адвокат, който да ви представлява, ако не можете да присъствате на срещата за приключване, т.е. ако сте извън щата. Приключването може да отнеме от 1 час до няколко, в зависимост от клаузите за непредвидени обстоятелства в офертата за покупка или от евентуални ескроу сметки, които трябва да бъдат създадени.

Повечето документи по приключването или споразумението се извършват от адвокати и специалисти по недвижими имоти. Вие може или не може да участвате в някои от дейностите по приключване; това зависи от това с кого работите.

Преди приключване на сделката трябва да направите последна проверка или „оглед“, за да се уверите, че са извършени заявените ремонти и че вещите, за които е договорено да останат в къщата, като например завеси, осветителни тела и др., са налице.

В повечето щати споразумението се извършва от фирма за собственост или ескроу, на която препращате всички материали и информация, както и съответните касови чекове, за да може фирмата да извърши необходимото плащане. Вашият представител ще достави чека на продавача и след това ще ви даде ключовете.

Въведение
Тази тема съдържа информация за по-скъпите ипотечни кредити, включително:
· Дефиниция на HPML
· Изисквания за HPML заем

Дефиниция на HPML
Като цяло, по-скъпият ипотечен кредит е такъв с годишен процентен лихвен процент или ГПР, по-висок от референтния лихвен процент, наречен среден първичен лихвен процент.

Средният първичен лихвен процент (APOR) е годишен процент, който се основава на средните лихвени проценти, такси и други условия по ипотеки, предлагани на висококвалифицирани кредитополучатели.

Вашият ипотечен кредит ще се счита за по-скъп, ако ГПР е с определен процент по-висок от ГПР, в зависимост от вида на кредита, който имате:
· Ипотеки с първостепенно право на залог: ГПР е с 1,5 процентни пункта или повече по-висок от ГПР.
· Джъмбо заем: ГПР е с 2,5 процентни пункта или повече по-висок от ГПР
· Ипотеки с подчинен залог (втори залог): ГПР на тази ипотека е с 3,5 процентни пункта или повече по-висок от ГПР

Изисквания за HPML заем
По-скъпият ипотечен кредит ще бъде по-скъп от ипотека със средни условия. Следователно, вашият кредитор ще трябва да предприеме допълнителни стъпки, за да се увери, че можете да изплатите заема си и няма да изпаднете в неизпълнение. Вашият кредитор може да се наложи:
· Получете пълна оценка на интериора от лицензиран или сертифициран оценител
· Предоставяме безплатна втора оценка на вашия дом, ако е „обърнат“ дом
·В много случаи поддържайте ескроу сметка поне пет години

Въведение
Тази тема съдържа информация за правилото ATR и квалифицираната ипотека, включително:
· Какво е правилото ATR?
· Видове заеми, освободени от квалифицираната ипотека

Какво е правилото ATR?

Правилото за способност за погасяване е разумното и добросъвестно решение, което повечето ипотечни кредитори са длъжни да направят, за да се уверят, че сте в състояние да изплатите заема.

Съгласно правилото, кредиторите обикновено трябва да установят, вземат предвид и документират доходите, активите, заетостта, кредитната история и месечните разходи на кредитополучателя. Кредиторите не могат просто да използват въвеждаща или „предварителна“ лихва, за да разберат дали кредитополучателят може да изплати заем. Например, ако ипотеката има нисък лихвен процент, който се покачва в по-късни години, кредиторът трябва да положи разумни усилия, за да разбере дали кредитополучателят може да плаща и по-високия лихвен процент.
Един от начините, по които кредиторът може да следва правилото за способност за погасяване, е като сключи „квалифицирана ипотека“.

Видове заеми, освободени от квалифицираната ипотека
· Период „само лихва“, когато плащате само лихвата, без да изплащате главницата, която представлява сумата пари, която сте взели назаем.
· „Отрицателна амортизация“, която може да позволи на главницата на вашия заем да се увеличи с течение на времето, въпреки че извършвате плащания.
· „Балонни плащания“, които са по-големи от обичайните плащания в края на срока на заема. Срокът на заема е периодът от време, през който заемът ви трябва да бъде изплатен. Обърнете внимание, че балонните плащания са разрешени при определени условия за заеми, отпуснати от малки кредитори.
· Срокове на заема, които са по-дълги от 30 години.

Облигациите за лоялност са предназначени да защитят застрахованите лица от всякакви загуби, възникнали в резултат на вредни или измамни действия от страна на конкретно посочени страни. В повечето случаи облигациите за лоялност се използват за защита на корпорациите от действията на нечестни служители.
Въпреки факта, че се наричат ​​облигации, облигациите за лоялност всъщност са вид застрахователна полица за бизнеса/работодателите, която ги застрахова срещу понасяне на загуби, произтичащи от служители (или клиенти), които умишлено причиняват вреда на бизнеса. Те покриват всякакви действия, които неправомерно облагодетелстват финансово служител или умишлено вредят финансово на бизнеса. Облигациите за лоялност не могат да се търгуват и не натрупват лихва като обикновените облигации.
 
Обобщение
Облигациите за лоялност защитават застрахованите лица от злонамерени и вредни действия, извършени от служители или клиенти.
Съществуват два вида гаранции за лоялност: гаранции от първа страна (които защитават компаниите от вредни действия от страна на служители или клиенти) и гаранции от трета страна (които защитават компаниите от вредните действия на наети работници).
Облигациите са полезни, защото са част от стратегията за управление на риска на компанията, като я предпазват от действия, които биха повлияли негативно на активите ѝ.

Застрахователните облигации покриват много от същите неща, които са покрити от основните застрахователни полици за престъпления, като например кражба с взлом и кражба, но те покриват и неща, които тези полици може да не покриват. Това включва неща като измама, фалшификация, присвояване и много други престъпления, свързани с „белите якички“, които могат да бъдат извършени от служители във финансови институции и големи компании.

Заемът срещу собствен капитал в жилището – известен още като заем срещу собствен капитал, заем с разсрочено плащане на ипотека срещу собствен капитал или втора ипотека – е вид потребителски дълг. Заемите срещу собствен капитал в жилището позволяват на собствениците на жилища да вземат заеми срещу собствения капитал в жилището си. Размерът на заема се основава на разликата между текущата пазарна стойност на жилището и дължимия остатък по ипотеката на собственика. Заемите срещу собствен капитал в жилището обикновено са с фиксирана лихва, докато типичната алтернатива, кредитните линии срещу собствен капитал в жилището (HELOC), обикновено имат променливи лихви.

КЛЮЧОВИ ИЗВОДИ:
Заемът, обезпечен с ипотека върху жилищен капитал, известен още като „заем с разсрочено плащане върху жилищен капитал“ или „втора ипотека“, е вид потребителски дълг.
Заемите срещу собствения капитал в жилището позволяват на собствениците на жилища да вземат заеми срещу собствения капитал в жилището си.
Размерът на заемите, обезпечени с ипотека, се определя въз основа на разликата между текущата пазарна стойност на жилището и дължимата сума по ипотеката.
Заемите, обезпечени с жилищен капитал, се предлагат в два вида – заеми с фиксирана лихва и кредитни линии, обезпечени с жилищен капитал (HELOC).
Заемите с фиксирана лихва, обезпечени с жилищен капитал, предоставят еднократна сума, докато HELOC предлагат на кредитополучателите револвиращи кредитни линии.

При сделка за отложено финансиране можете да теглите пари в брой от имот незабавно, за да покриете покупната цена и разходите по приключване на сделката за имот, който преди това сте закупили с пари в брой. Това ви дава предимството да сте купувач с пари в брой и дава възможност на продавачите да знаят, че сделката ще бъде приключена, като същевременно ви дава възможност да получите ипотека скоро след това, за да избегнете всичките си спестявания да бъдат обвързани в дома ви.

Можете да мислите за отложеното финансиране като начин да си осигурите предимството при преговорите, което идва с плащането в брой за дома, като същевременно си осигурите дългосрочната финансова гъвкавост, която се осигурява от месечните плащания по ипотека, вместо да се излагате на ситуация, в която нямате достатъчно жилище.

Наемните сметки с наложен запор са сметки, които кредиторите откриват, за да събират „авансово“ пари от вас, когато вземете ипотека за покриване на бъдещи разходи, като например данъци върху недвижимите имоти и застраховки. Кредиторите предпочитат да откриват тези наложени запори, тъй като тогава са сигурни, че данъците върху недвижимите имоти и застраховките ще бъдат платени навреме, тъй като те ще държат парите и ще плащат тези разходи вместо вас.

Наемната стойност е от решаващо значение за закупуването на инвестиционен имот. Как можем да определим наемната стойност тогава? Следните уебсайтове могат да ви помогнат.
Не се изисква вход, безплатно.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

Горните два уебсайта са най-често използвани. Те имат най-големия инвентар, най-голям трафик към сайта и предлагат услуги, които пренасят наемодателя от маркетинга до събирането на наем.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

Официален уебсайт на СЛУЖБАТА ЗА РАЗВИТИЕ НА ПОЛИТИКИ И ИЗСЛЕДВАНИЯ.

Тези три уебсайта по-горе би трябвало да са ви достатъчни, за да знаете приблизителния пазарен наем.
Това обаче е само за справка, ако доходът от наем ще се използва за квалифициран доход, може все пак да се изисква доклад за оценка или договор за наем.

Конвенционалните заеми имат ограничени изисквания за съотношение DTI/Резерви/LTV/Кредитна ситуация. Като цяло, повечето кредитополучатели могат да се квалифицират за конвенционален заем с по-висок доход и кредитен рейтинг. Докато при някои кредитополучатели доходът им е по-нисък или имат различни видове доходи, което води до лоши данъчни декларации, Fannie Mae заемите може да не приемат този вид ипотечни заеми.
В тези случаи може да се опитате да намерите ипотечен кредитор, предлагащ продукти, различни от QM. AAA Lendings вече предлага банкови извлечения, Platinum Jumbo, Investor Cash Flow (без информация за заетост, без DTI), програми за изчерпване на активи и програми за чуждестранни граждани. Всеки може да намери подходящ продукт с ниска лихва и най-добра цена.
Ето няколко примера за благодарни ситуации напоследък:
Инвеститори в недвижими имоти с множество имоти, включително апартаменти без гаранция. ----Паричен поток от инвеститори
Самостоятелно зает кредитополучател с отличен кредитен рейтинг, чийто доход, посочен в данъчната му декларация, няма да му осигури право на луксозно жилище, което може да си позволи. ----Само банково извлечение
Ситуация с последствия, при която кредитополучателят е бил само две години след възбрана. ---- Platinum Jumbo
Кредитополучател продаде своя многомилионен бизнес и след това намери дома на мечтите си, но нямаше източник на доход, който да документира. ---- Изчерпване на активите